Mercado Imobiliário sustenta que casa será diferente depois da pandemia

Dirigente da Ademi diz que compradores voltaram e querem mais segurança e conforto Por Carolina Ribeiro Presidente da Ademi, Bruno Serpa Pinto é usuário de bicicleta e diz que os condomínios já estão sendo pensados com bicicletários para todos os apartamentos. Foto: Divulgação Foto: Divulgação O empresário Bruno Serpa Pinto é presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) de Niterói e CEO da Spin Inovações Imobiliárias. Nascido e criado em Niterói, tem 41 anos, 20 deles dedicados ao setor de venda e aluguel de imóveis. O segmento passou por anos de crise devido ao momento econômico e político do país, mas vinha registrando uma retomada de investimentos no início deste ano. Tanto que o melhor mês de negociações dos últimos tempos para o setor foi fevereiro. Mas engana-se quem pensa que a pandemia foi só de agravamentos e crise para as imobiliárias. Depois do período de adaptação, tanto para os empresários quanto para a população, a boa notícia: junho foi o segundo melhor mês de negociações e tudo indica que julho será o terceiro. Em entrevista ao A Seguir: Niterói, Bruno Serpa Pinto faz uma análise sobre o atual cenário do setor e conta o que buscam os clientes após a experiência da pandemia. A Seguir: Foram quatro meses intensos de pandemia, que ainda não acabou. Como o setor imobiliário foi impactado neste período? Bruno Serpa Pinto: O setor fechou na segunda quinzena de março. O impacto foi muito violento porque não havia ninguém preparado para esse cenário, mas acabou sendo encarado por nós como uma oportunidade de se reinventar. No tempo de lockdown mais brusco, houve um impacto muito forte nas vendas e no faturamento das empresas, é uma realidade. O mercado foi a quase 10% do que ele era, uma queda brutal. Até porque, para se comprar um imóvel, a questão da visitação é muito importante, e, no período, não havia ainda protocolos definidos e nem autorização. O nosso primeiro dever de casa foi criar todos os protocolos para o setor imobiliário e o da construção civil para apresentar à prefeitura, mostrar que temos regras nos canteiros de obras e nas lojas. O que apresentamos era mais rigoroso do que o que está sendo adotado em outros municípios. Houve esse alinhamento de protocolos para a reabertura mas também todo uma redefinição quanto às operações. O que a pandemia trouxe de inovação para o setor imobiliário? Devido à pandemia, passou a ter visita virtual nos imóveis, reuniões virtuais, videoconferência para as negociações entre o proprietário e o comprador e a corretora e contratos de compra e venda digitais. Num primeiro momento, de choque, o confinamento fez com que as pessoas reavaliassem a questão moradia. Porque o normal antes era passar o dia inteiro na rua trabalhando e ir em casa para dormir. A pessoa não morava em casa. E hoje as pessoas se readaptaram para morar em casa e, inclusive, trabalhar em casa. Quando as lojas e empreendimentos reabrem, são protocolos extremamente rigorosos, desde o simples uso do termômetro e do álcool em gel a uma cabine de desinfecção. Tem o empreendimento Algarve na Rua Álvares de Azevedo, em Icaraí, que montamos a cabine, o cliente e todos os demais funcionários entram e recebem um jato de desinfecção no corpo inteiro. Muitas vezes, os canteiros de obras são muito mais seguros do que a casa dos funcionários, porque a construção civil emprega a base da pirâmide. Em sua maioria, são pessoas que moram em regiões que não têm os hábitos de higiene e protocolos de segurança tão rígidos quanto os dos canteiros. Para eles, foi uma mudança cultural muito grande, é um movimento inverso, o funcionário é treinado de como se portar no trabalho e divide isso com a família. O perfil de imóveis procurados pelos clientes foi alterado devido à pandemia? Com o confinamento, as pessoas que realmente começaram a morar em casa perceberam que a casa em que optaram por morar antes não era adequada. Era adequada para um outro momento, não para este. Nessa onda da pandemia, junto com a reabertura das lojas e do retorno à visitação, há uma demanda enorme por coberturas, casas e terrenos para construção. Quem morava em apartamento não pôde nem usar a área de lazer do condomínio porque estava fechada, não podia usar academia do prédio ou da rua porque estavam fechadas. Isso fez com que as pessoas repensassem a moradia. Antes, o luxo era ter muitos sapatos, bolsas caras, viagens para o exterior, ter joias. O luxo de hoje é viver com qualidade de vida. As pessoas pensaram: se eu tivesse economizado poderia ter comprado um imóvel bacana. Por isso, houve um boom de vendas. Atrelado a isso, houve uma baixa na taxa de juros muito forte, está em 2,25%. Os bancos diminuíram as taxas de crédito imobiliário, o que favorece as aquisições e o consumo. As pessoas passaram a analisar suas necessidades, de home office, piscina, andar em segurança num condomínio fechado, numa cobertura. A demanda foi muito forte para a Região Oceânica e Maricá. Como CEO da Spin, posso dizer que a única cidade que não sofreu impactos no setor imobiliário foi Maricá. O que muda com a pandemia? Essa mudança do que é bom para morar e do anseio da família fez repensar as novas necessidades, mas também teve casos de pessoas que perceberam que estão morando em lugares grandes demais só para um casal, por exemplo, optaram por um apartamento menor. Do ponto de vista da nova safra de produtos de mercado imobiliário, começamos a desenvolver projetos pensando nessa nova realidade. Os produtos que serão lançados daqui para frente não existiam no passado. Não estou dizendo que não vai ter o apartamento de dois ou três quartos, é claro que isso sempre vai existir. Mas pensar se um coworking dentro do prédio vai ser importante, um espaço de home office nos apartamentos. Esse repensar faz com que, para os condomínios novos, haja uma série de questionamentos para adequar a realidade, sobre divisão de espaços, cômodos reversíveis. É triste porque a legislação atual está completamente defasada para o que estamos vivendo hoje e não dá liberdade ao empreendedor de poder se reinventar rapidamente e se adequar à necessidade atual de moradia. A legislação urbanística de Niterói é antiga, desfasada, desatualizada e precisa ser discutida novamente. Por que você diz que a legislação está defasada? O que precisa ser alterado? A legislação é antiga, imprime uma série de regramentos. Por exemplo, em Icaraí, vamos falar de subsolo. Será que é responsável fazer um rebaixamento de solo, tirar terra de um terreno para fazer um subsolo com as garagens? No caso de Icaraí, fica com a garagem dentro d’água, abaixo do nível do mar, uma garagem sob pressão. Se a legislação fosse moderna, entenderia que é muito mais responsável colocar as garagens para cima, não tirar o volume de terra que terá que ser despejado em algum lugar e o processo de drenagem da cidade fica muito mais eficiente. Será que hoje é necessário uma vaga de garagem para todo mundo ou é mais importante ter uma vaga para bicicleta? Na nossa visão de mercado, a vaga da bicicleta está valendo mais do que a do carro. A maior empresa de bicicleta elétrica do Brasil, a Lev, tem uma loja em Niterói. Das 35 mil bicicletas elétricas que a Lev tem no país, 4 mil são na cidade. É uma reinvenção completa. Mas se eu hoje, empresário, quiser construir um prédio em Icaraí sem vaga de garagem, só com bicicletário, não posso. É bacana hoje ter carro poluente rodando pela cidade levando apenas uma pessoa ou ter pedal ou ter patinete elétrico? O Centro de Niterói tem um polo universitário. Será que lá não cabe um apartamento compacto, que caiba no bolso dos estudantes? Eles não vão precisar de vaga de carro porque vão usar bicicleta, mas os preços dos imóveis caem, porque o preço construtivo cai, vira uma inclusão social. A legislação hoje estipula tamanhos mínimos para determinados cômodos quando na verdade quem tem que decidir isso é o empreendedor e o consumidor. Não faço o produto que eu quero, faço o produto que o consumidor quer. Teve um caso em São Paulo com um apartamento de 14 metros² e vendeu tudo, estava numa área central da cidade, com um polo de mobilidade, como é o Centro de Niterói. Antes da pandemia, o cenário do setor imobiliário em Niterói já estava passando por uma retomada de investimentos? O setor vinha numa retomada e numa crescente, porque estávamos sem lançamento durante muito tempo. Quando começou a nova onda de lançamento, com dois produtos em Icaraí (Algarve, na Álvares de Azevedo, e o Connect, na Dr. Carlos Halfeld), as vendas foram muitos boas na largada, mas logo depois veio a pandemia. Aí foi um baque, mas agora já voltou a vender. Se estou animado com o futuro do cenário? Muito. Se estou preocupado? Sim. Porque acho que o maior obstáculo que tem a ser vencido no mercado imobiliário é ter uma legislação compatível com esse novo normal para que a gente possa atender os anseios de quem vai comprar. Eu produzo baseado nos anseios da população. Se o empreendedor quiser fazer uma fachada disruptiva, cômodos variados ou, por exemplo, dar a opção para o cliente de receber o imóvel sem o acabamento para ele por finalizar… se for em São Paulo, vai ver os apartamentos sendo entregues só com a área molhada, que são banheiros e cozinhas, prontos e o resto sem piso. Não é razoável que a gente entregue o apartamento e o cliente precise fazer uma nova obra, gere mais resíduo e lixo para adequar ao gosto dele. Será que o meu gosto é o mesmo que o do cliente? Será que o cliente não quer decidir a divisão interna do imóvel ou a divisão tem que ser padronizada como na legislação de hoje? O justo seria dar oportunidade de o consumidor decidir. Não são ideias que se falavam há dois ou três anos. Mas já nos últimos lançamentos, há previsão de tomada para carro elétrico, o Algarve tem bicicletário com compressor. Não é o que a construtora quer, mas o que o consumidor deseja. E como está o cenário hoje? Quais áreas estão mais em evidência? O melhor mês do ano para o setor imobiliário foi fevereiro. O segundo melhor foi junho e tudo indica que o terceiro melhor mês será julho. O que o consumidor pensou... O dinheiro parou de render no banco. Se não rende, ou compra uma casa nova para morar melhor ou comprar imóvel para investir e viver de renda de aluguel. O aluguel hoje rende melhor que no banco. E como a taxa para financiamento é baixa, ao invés de comprar um imóvel à vista, compro dois ou três financiados e alugo. As pessoas também passaram a dar valor à vista. O número de imóveis que vendeu de frente para o mar durante a pandemia é inédito. Em toda a orla, Boa Viagem, Icaraí, Ingá, Charitas, São Francisco e na Região Oceânica. Em Piratininga a demanda é enorme, um bairro com qualidade de vida, o túnel aproximou a localização, com preços não tão altos como em outras regiões e com perspectiva de valorização. Divido as áreas mais procuradas em três partes. A região do pólo universitário e do Mercado Municipal, no Centro, é uma grande região a ser explorada e revitalizada como moradia. A Zona Sul da cidade, onde estão os dois lançamentos durante a pandemia, é uma região de alta renda já consolidada e com todos os serviços, vai continuar sendo a Zona Sul da cidade, Icaraí, Jardim Icaraí e Ingá. Charitas é o bairro com o preço médio por metro quadrado mais alto da cidade, um objetivo de desejo junto ao catamarã, ao túnel, tem demandas por Charitas e São Francisco. A cidade tem uma característica litorânea muito forte. Depois do túnel e com todo o pacote de drenagem e pavimentação, a Região Oceânica, com a pandemia, virou o foco, como Piratininga, que vem sendo revitalizada ao longo do tempo. Há muitas opções de apartamentos novos no mercado? Dois empreendimentos foram lançados durante a pandemia. O estoque de Niterói de unidades novas é o patamar mais baixo dos últimos 15 anos. Estamos com 400 unidades, a média era de 3 mil a 3,5 mil. Já não tem tanta oferta de imóvel novo para as pessoas comprarem, o que é um problema. Isso aconteceu devido a toda a crise econômica e política que o Brasil sofreu, as empresas pararam de lançar empreendimentos porque houve uma diminuição da velocidade de venda. E também tínhamos um novo Plano Diretor para ser lançado e a Lei de Uso de Solo que também é uma expectativa. O mercado deu uma parada em produção, quase não se vê obras na cidade, até que tenha uma nova regulação. A capacidade produtiva hoje está muito aquém da capacidade. No segundo semestre, vamos ter alguns lançamentos em Piratininga, completamente diferenciados, com um pensamento de conectividade, de coworking, de lavanderia compartilhada. Vão ser diferenciais. Temos boas expectativas para o futuro, ainda este ano. O que Niterói tem de atrativo para o setor imobiliário? A cidade é belíssima, alta qualidade de vida e alta renda familiar. A ponto de a gente atrair investidor externo para Niterói. Em outubro, há um lançamento na Rua Comendador Queiroz, em Icaraí, que é de uma empresa de capital canadense, está no Brasil há 120 anos e vai investir na cidade. Niterói tem um polo universitário espetacular, que se traduz em boa cultura e boa formação, é um formador de talentos. A cidade, nos últimos anos, conseguiu uma rede hospitalar privada espetacular e hoje quase 60% dos niteroienses têm plano de saúde. Esses hospitais grandes não existiam há 10 anos, e quando se decide onde morar, se pensa nos serviços que a cidade oferece. O município tem as principais redes de supermercado, ótimas escolas particulares, a rede de escolas públicas também é boa, assim como a rede hospitalar municipal. Tivemos o primeiro hospital para Covid-19 na pandemia. São coisas que trazem uma visibilidade fenomenal de Niterói para o resto do país. Como CEO da Spin, me relaciono com o Brasil inteiro. No nosso site, recebemos quase 60 mil visitantes por mês, atendo quase 4 mil clientes. Percebemos um respeito e admiração que estão tendo por Niterói. Ficou como uma referência da população sobre o respeito às regras da pandemia. Não tivemos vídeo, como em São Gonçalo e no Rio, das pessoas andando como se nada estivesse acontecendo. As escolas se reinventaram rápido, lojistas atendendo pela internet, todo mundo foi buscando se reinventar. A Prefeitura lançou o plano de retomada econômica da cidade. Um dos projetos é o Mercado Municipal. Já está sendo visado? Outros empreendimentos podem ajudar também? O Mercado Municipal é um ganho enorme para a cidade. É um divisor de águas para a revitalização da região. Foi inspirado em diversos cases de sucesso do mundo, não foi idealizado do nada, traz para a cidade um novo equipamento. O que costuma acontecer no Brasil todo, o mercado imobiliário chega na frente e depois o poder público dá o suporte de infraestrutura. E isso não é o razoável. O ideal, em uma cidade planejada, é o poder público dar as diretrizes, preparar a cidade para receber as pessoas. O Mercado Municipal é um equipamento público bacana e moderno, com uma boa estrutura numa região que era degradada, que não se podia nem caminhar por conta da violência e escuridão. Com a revitalização, as pessoas vão querer morar perto, será um lugar com restaurantes, lojas, cervejarias, passa a ser um ponto de encontro da cidade. Já sabemos que há construtoras avaliando terrenos da região e buscando fazer lançamentos que não tinham. E mais, como a região vai passar por requalificação, vão ter projetos inclusive financiados pela Caixa Econômica dentro do programa Minha Casa Minha Vida, que é uma inclusão social total. Estamos com um estudo para a região de um empreendimento que tem uma vaga de bicicleta por apartamento, um produto completamente disruptivo, dentro do Minha Casa Minha Vida. A cidade tem que ter produto para todos os bolsos e todas as capacidades financeiras, não pode viver só do alto padrão. As pessoas com menor poder aquisitivo também têm direito a morar com dignidade e também têm direito a um bom equipamento público. Toda a região do Fonseca também será impactada com o lançamento do Mercado, que fica na entrada do Rio.

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